Rechtsanwalt Enrik Mandl ist Experte für Immobilienrecht. – Foto: Privat
Wirtschaft
10.05.2021

Achtung, Falle: Einfamilienhaus (ver-)mieten, was ist zu beachten?

Für Ein- oder Zweifamilienhäuser gilt das Mietrechtsgesetz nicht. Daher gibt es einige Punkte zu beachten. Welche das sind, lesen Sie hier.

Seit 1. Jänner 2002 sind Mietverhältnisse in Ein- und Zweifamilienhäusern (Objekte mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder Geschäftslokalen) aus dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes vollständig ausgenommen. Was damals eine politische Entscheidung war, ist heute nach wie vor so. Für Ein- und Zweifamilienhäuser kommt also ausschließlich das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung. „Im Grunde genommen befinden sich hier Mieter wie Vermieter im Wilden Westen. Es gelten rudimentäre Regelungen, die keinen der beiden Seiten wirklich schützen“, so Immobilien-Experte und Rechtsanwalt Enrik Mandl. Das bedeutet, dass nur der abgeschlossene Mietvertrag bei Rechtsfragen maßgeblich ist. Bei Erstellung dieses Mietvertrages sollte man also einige Punkte beachten. Welche, erklärt Mandl hier.

Befristung im Mietvertrag

Bei solchen „Vollausnahme-Objekten“ gilt ein befristeter Mietvertrag zwingend für die gesamte Dauer, wenn man vergisst, Kündigungsmodalitäten darin festzuhalten. „Das bedeutet: Gibt es keine Kündigungsmodalitäten im Mietvertrag und ist dieser z. B. auf zehn Jahre befristet, haben weder Mieter noch Vermieter eine vorzeitige Auflösungsmöglichkeit. Daher sollte man genau festhalten, unter welchen Bedingungen wann wer kündigen kann.“

Auch ein unbefristeter Mietvertrag klingt vielleicht verlockend für den Mieter, ist es aber bei näherer Betrachtung ganz und gar nicht, denn: „Es gibt keinen (!) gesetzlichen Kündigungsschutz, der Vermieter kann den Mieter jederzeit mit einer Frist von üblicherweise einem Monat aufkündigen und auf die Straße setzen.“

Außerdem gilt bei Einfamilienhäusern: Kauf bricht Miete. Verkauft der Vermieter das Gebäude, muss sich der neue Vermieter nicht an den Mietvertrag halten und kann den Mieter kündigen. Mandl: „Die einzige Möglichkeit, um hier den Mieter abzusichern, ist die Eintragung des Mietvertrages im Grundbuch.“

Mietzins und Co.

Im ABGB gibt es weiters keine Regelungen zur maximalen Höhe des Mietzinses oder für Betriebskosten. Mandl erklärt: „Wenn ich als Vermieter vergesse, Betriebskosten zu vereinbaren, dann gibt es auch keine. Wenn ich vergesse, eine Indexanpassung festzulegen, kann ich die Miete nicht erhöhen. Es gibt im ABGB keine automatischen Wertsicherungsklauseln.“ Mietzins, Betriebskosten wie Indexanpassung müssen also auch noch genauer im Mietvertrag geregelt sein.

Dasselbe gilt für Erhaltungspflichten. Trifft man keine Regelungen, wer für den Ersatz von kaputten Einrichtungen (z. B. Heizung), für deren Instandhaltung und Wartung zuständig ist, trägt alle Kosten der Vermieter.

Überlegter Mietvertrag

Mandls Fazit: „Bei Einfamilienhäusern muss man den Mietvertrag mit einem Experten, also einem entsprechend ausgebildeten Anwalt, gescheit aufsetzen. Vor allem: Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen genau wissen, was sie eigentlich wollen. Denn während in einem durch Mietrechtsgesetz geschützten Objekt nahezu fast alles gesetzlich geregelt ist, gibt es im ABGB quasi keine Regeln. Im Bereich des ABGB kann man fast alles vereinbaren, was die Vertragsparteien wollen. Es wird also viel schwieriger.“

Zur Person

Der Klagenfurter Rechtsanwalt Enrik Mandl ist Experte für Immobilienrecht, Kauf- und Mietverträge und arbeitet auch als gerichtlich beeideter und zertifizierter Sachverständiger für Liegenschaften und Immobilien.

Rechtsanwalt Enrik Mandl ist Experte für Immobilienrecht. – Foto: Privat
Schlagwörter