Die leichte Belebung des Kärntner Immobilienmarktes, die sich seit Beginn des heurigen Jahres abzeichnet, wird in der Raiffeisen Landesbank Kärnten durchaus positiv wahrgenommen. Die Nachfrage nach Eigentum steigt – auch die Immobilienpreise gingen seit dem Vorjahr leicht nach oben. Gleichzeitig ist jedoch Zurückhaltung geboten: Die aktuelle Aufwärtstendenz sei mit früheren Immobilienbooms nicht vergleichbar, erklärte Manfred Wilhelmer, Vorstandssprecher der Raiffeisen Landesbank Kärnten, im Rahmen einer Pressekonferenz. Die weitere Entwicklung im Laufe des Jahres bleibe von Unsicherheiten geprägt.

„Kärntens Immobilienmarkt erholt sich – gebaut wird gleichzeitig so wenig wie noch nie. Genau darin liegt die zentrale Herausforderung der kommenden Jahre. Als führender Finanzierungspartner Kärntens erleben wir täglich, welche Bedeutung das Thema Wohnen für die Menschen hat. Die aktuellen Analysen zeigen, dass sich der Markt wieder stabilisiert. Gleichzeitig wird deutlich, dass die Herausforderungen der Zukunft weniger auf der Nachfrageseite als vielmehr beim Angebot an neuem, leistbarem Wohnraum liegen werden. Diese Entwicklung betrifft nicht nur den Immobilienmarkt, sondern die Zukunft unserer Regionen insgesamt“, so Wilhelmer.

Einflussfaktor Zinsen

Zentral in der Dynamik der letzten Jahre ist die Entwicklung der Inflation und infolge auch der Zinsen, die nach Jahren mit bis zu null Prozent im Zuge der Pandemie und des Ukraine-Kriegs rapide anstiegen. Dadurch wurden Kredite teurer, Bauvorhaben und der Erwerb von Eigentum waren schwerer realisierbar. Inzwischen haben sich die Zinsen auf einem – im Vergleich zur Phase der Nullzinsen – etwas höheren Niveau eingependelt. Der Leitzins der EZB lag zuletzt bei 2,15 Prozent, mit der Zinssitzung am 11.6. wird eine Erhöhung um 0,25 Prozent erwartet, auf die eine zweite im Herbst folgen soll.

Der Irankrieg nimmt damit zwar durchaus Einfluss auf die Entwicklung der Zinsen und die Leistbarkeit von Wohneigentum, im Vergleich zu 2022 sei die Lage jedoch wesentlich entspannter, so Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research: „Die gerade erst begonnene Phase steigender Preise wird durch den Irankrieg wohl abgebremst, aber nicht abgebrochen“, prognostiziert er und ergänzt: „Die Zeit sinkender Immobilienpreise in Österreich ist vorbei.“

Weiterhin schwierig bleibt die Situation allerdings für die Bauwirtschaft. Seit 2021 brachen die realen Wohnbauinvestitionen um 22 Prozent ein – doppelt so stark wie im gesamteuropäischen Vergleich. Dieser Trend, der sich auch in Kärnten deutlich zeigt, wird sich 2026 weiter fortsetzen.

Weniger Einwohner:innen, mehr Haushalte

Im Verhältnis zu den übrigen Bundesländern ist der Kärntner Immobilienmarkt nach dem burgenländischen der zweitgünstigste. Das verschafft Kärnten einen Wettbewerbsvorteil, der die Preise für Einfamilienhäuser im Bundesland seit 2022 um vier Prozent wachsen ließ. In allen übrigen Bundesländern sanken währenddessen die Preise. „Der Kärntner Immobilienmarkt ist der Gewinner der letzten Jahre“, so Reith.

Gleichzeitig ist Kärnten das einzige Bundesland, dem für die kommenden Jahre eine deutlich negative demografische Entwicklung prognostiziert wird: Abgesehen vom Kärntner Zentralraum mit Klagenfurt, Villach und den Wörtherseegemeinden wird die Bevölkerung bis 2035 in allen Bezirken schrumpfen. Junge Menschen ziehen zudem häufiger in die Städte, was den negativen Trend zusätzlich verstärkt. Entgegen wirken der Landflucht Käufer:innen aus dem Ausland, insbesondere Deutschland, aber auch den Niederlanden, Italien oder Slowenien. Sie erwerben nicht selten kurz vor Pensionsantritt Immobilien in den ländlichen Bereichen beliebter Urlaubsregionen. Parallel ist eine allgemeine Entwicklung hin zu kleineren Haushalten zu beobachten – Familien leben häufig nicht mehr in einer Immobilie, sondern teilen sich auf mehrere Wohneinheiten auf. Daher steigt in weiten Teilen Kärntens trotz rückläufiger Bevölkerung die Zahl der Haushalte an. Ausnahmen sind die Bezirke Wolfsberg und Hermagor, wo sowohl weniger Bewohner:innen als auch weniger Haushalte zu erwarten sind.

Wunsch nach Eigenheim für Junge herausfordernd

Zwar leben in Österreich vergleichsweise viele Menschen in Mietwohnungen oder -häusern, der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist allerdings dennoch weit verbreitet. Im österreichweiten Vergleich zeigt sich ein klarer (Süd-)Ost-West-Gradient in Bezug auf die Art der Immobilien: Aufgrund deutlich höherer Quadratmeterpreise in Tirol, Vorarlberg und Salzburg werden in diesen Bundesländern vermehrt Wohnungen gekauft. In Kärnten dagegen leben drei von vier Eigenheimbesitzer:innen in Einfamilienhäusern.

Die junge Generation steht nun vor der Herausforderung, den Wunsch nach einem solchen Eigenheim finanziell abzudecken. Zwar sei der Erwerb von Eigentum mittelfristig günstiger und sicherer als das Leben zur Miete, so die Experten der Raiffeisen Landesbank; die Kreditraten betrügen aktuell jedoch rund 37 % eines österreichischen Durchschnittshaushaltseinkommens. Für ein neues Eigenheim inklusive Grundstück sei in Kärnten insgesamt mit einer Summe von 625.000 Euro zu rechnen, was eine Kreditrate von circa 2.200 Euro über eine Dauer von 30 Jahren bedeute – unter der Voraussetzung einer Eigenkapitalquote von 20 Prozent.

Entsprechend wird häufig auf die deutlich nachhaltigere Sanierung bestehender Immobilien gesetzt, doch auch hier stehen Viele vor finanziellen Herausforderungen. Im Vergleich zu früher werden heute kleinere Grundstücke, kompaktere Häuser und effiziente Raumaufteilungen forciert, um Kosten zu sparen: „Viele Bauprojekte kommen mit weniger Wohnfläche aus als noch vor einigen Jahren. Auch Doppelhäuser oder Reihenhäuser werden zunehmend als Alternative zum klassischen Einfamilienhaus gewählt“, erzählt Thomas Kircher, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Kärnten. Fertigbauhäuser, zunehmend auch in Massivbauweise würden an Attraktivität gewinnen, auch die Energieeffizienz spiele eine Rolle bei Kaufentscheidungen. Die Leistbarkeit bleibt für Junge dennoch meist eine Frage bestehender finanzieller Rücklagen – und des bereits vorhandenen Eigentums aus früheren Generationen.

© Raiffeisen Kärnten | Peter Just