Immobilien sind im Vergleich zu anderen Anlage-Möglichkeiten wertstabil – auch in Zeiten der Krise. Die Nachfrage nach Immobilien bei Anlegern ist daher trotz – oder vielleicht gerade wegen – Corona nach wie vor groß. Es gibt allerdings einen eklatanten Unterschied, ob man in gewerbliche Objekte oder Wohnungen investiert, weiß Experte Enrik Mandl. „Bei gewerblichen Immobilien ist die Nachfrage nach Mietobjekten derzeit nicht rasend hoch. Die Kaufpreise sind aktuell niedrig, aber auch das Vermietungsrisiko erheblich.“ Wie geht es etwa mit dem Handel weiter? Wie viele Büroflächen werden künftig benötigt, wenn Home-Office vielleicht zum Standard wird? Hier spielen viele Unsicherheiten mit.

Bei Wohnungen ein ganz anderes Bild: hohe Preise durch große Nachfrage, geringes Risiko – aber auch eine geringere Rendite als bei gewerblichen Immobilien. „Jeder drängt in diesen Bereich. Auf lange Sicht ist es schwer, hier eine vernünftige Rendite zu bekommen.“

Auf Basis dieses Wissens hat der Experte folgende Tipps für Anleger:

1. Überlegen Sie sich die Anlage-Form genau!

Soll es eine gewerbliche Immobilie sein oder doch Wohnungen? Mandl: „Rendite-Objekte und Vorsorge-Wohnungen sind neu gut vermietbar, das ändert sich danach gewaltig. Bei einer Zweitvermietung rechne ich mit bis zu 20 Prozent weniger Miete, die verlangt werden kann, als bei einem neuen Objekt.“

2. Die Lage ist wichtig!

Man muss sich genau überlegen, welches Zielpublikum man anspricht, wenn es um die Lage einer Gewerbeimmobilie geht. Gerade kleine Geschäftslokale im Erdgeschoß von Eigentumshäusern mit Wohnungen weisen teilweise extrem hohe Betriebskosten auf. Bei derselben Größe sind die Betriebskosten für ein Geschäftslokal im Erdgeschoß um 50 Prozent höher als bei der gleich großen Wohnung darüber. „Das ergibt sich aus dem Nutzwert-Gutachten, das im Erdgeschoß Geschäftslokale höher bewertet.“ Bei Wohnungen im Erdgeschoß ist das umgekehrt – sie sind von den Betriebskosten her um etwa 15 bis 25 Prozent günstiger als die gleich große Wohnung darüber.

3. Achtung bei den Betriebskosten!

Diese könnten am Ende indirekt den Ertrag auffressen. Das gilt noch mehr für gewerbliche Objekte, bei denen die Betriebskosten tendenziell höher sind. „Mein Tipp: Nicht nur den Quadratmeter-Preis beachten, sondern ganz stark auf die Betriebskosten schauen!“ Bauträger schwindeln dabei nämlich gerne und setzen anfangs die Betriebskosten niedrig an, um Anleger zu locken. Nach der ersten Abrechnung kommt dann oft das große Erwachen – und damit hohe Nachzahlungen bzw. ein „Aufstand“ der Mieter, den kein Anleger braucht. Der Tipp: Die vom Bauträger angegebenen Betriebskosten von einem unabhängigen Sachverständigen oder einer professionellen Hausverwaltung prüfen lassen!

4. An die Zukunft denken!

Welche Investitionen stehen in Zukunft beim Objekt der Begierde an? Diese muss die Hausverwaltung vorab bekanntgeben. Und: Wie viel ist in der Rücklage dafür schon angespart?

Und nach dem Kauf?

Hat man das Objekt tatsächlich gekauft, stellt sich die Frage, ob man es als Eigentümer selbst verwaltet. Mandl weiß aus der Praxis: „Es gibt quasi keinen Eigentümer, der sonst kaum etwas mit Immobilien zu tun hat, der eine ordnungsgemäße Betriebskosten-Abrechnung erstellen kann.“

Was also tun? „Machen Sie Pauschalmieten aus, die alles abdecken – ausgenommen den tatsächlichen Verbrauchskosten“, rät der Experte. Die Heizkosten werden dabei idealerweise vom Mieter gleich mit dem Wärme-Lieferanten abgerechnet. Denn die Heizung ist der größte Kostenfaktor. „Alles andere – auch Wasser, das keine große Rolle spielt – wird pauschal verrechnet. Somit ist auch keine Betriebskosten-Abrechnung nötig.“

Aber Achtung! Bei dieser Variante ganz wichtig: Der schriftliche Mietvertrag muss befristet sein und bei Wohnungen mindestens drei Jahre! Nur dann kann nach Ablauf der Befristung ein neuer – wieder schriftlich befristeter – Vertrag mit (wahrscheinlich) höherer Pauschalmiete abgeschlossen werden.