Werden Immobilien von Privatpersonen ohne weitere Nebeneistungen vermietet, müssen die Einkünfte aus Vermietung- und Verpachtung dem Finanzamt mittels Steuererklärung gemeldet und gemeinsam mit anderen Einkünften versteuert werden. Dazu sind pro Kalenderjahr die erzielten Einnahmen den Werbungskosten in einer Überschussrechnung gegenüberzustellen.

Vermietungs­einkünfte im Detail

Als Einnahmen sind die vom Mieter an den Vermieter entrichteten Miet- und Betriebskostenzahlungen zu erfassen. Bei den Werbungskosten muss eine Aufteilung in diverse Kategorien vorgenommen werden. Der sogenannte Wertverzehr des Gebäudes wird durch eine Abschreibung von 1,5 Prozent der Anschaffungskosten als Aufwand berücksichtigt. Dabei ist zu beachten, dass Grund und Boden nicht abgeschrieben werden darf. Zur Aufteilung der Anschaffungskosten kann entweder ein Gutachten herangezogen oder auf Basis der Grundanteilverordnung zwischen 20 Prozent und 40 Prozent des Kaufpreises für den Grund und Boden angesetzt werden. Sind für ein Gebäude keine Anschaffungskosten bekannt, da es sich z.B. schon sehr lange im Eigentum befindet, oder erfolgte der Erwerb vor dem 31. 03. 2002, darf man im Schätzungsweg ermittelte fiktive Anschaffungskosten als Basis für die Abschreibung heranziehen.

Veränderungen am Gebäude

Werden Reparaturen oder Änderungen am Gebäude vorgenommen, ist zu unterscheiden, ob es sich um Herstellungsaufwand, Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten handelt. Herstellungsaufwendungen verändern die Wesensart eines Gebäudes und sind auf die Restnutzungsdauer zu verteilen. Beispiele für Herstellungsaufwand wären ein Anbau, eine Gebäudeaufstockung oder die Zusammenlegung zweier Wohnungen. Im Gegensatz dazu,
erhöhen Instandsetzungsaufwendungen wesentlich den Nutzungswert oder die Nutzungsdauer des Gebäudes. Beispiele sind der Austausch von mehr als 25 Prozent der Fenster von Gebäuden, Erneuerung von Heizungsanlagen und -installationen oder ein Kanalanschluss bei bestehenden Gebäuden. Solche Kosten sind zwingend auf 15 Jahre zu verteilen. Instandhaltungsarbeiten sind prinzipiell sofort absetzbar. Sollte es sich dabei aber um nicht regelmäßig wiederkehrende Werbungskosten handeln, dürfen diese vom Steuerpflichtigen ebenfalls auf 15 Jahre verteilt werden. Als sofortige Werbungskosten zu erfassen sind neben den laufenden Betriebskosten (Versicherung, Grundsteuer, etc.) regelmäßig anfallende Aufwendungen wie Steuerberatungskosten oder Zinsen und Spesen für eine Fremdfinanzierung des Vermietungsobjektes.

Verluste und Prognose­rechnung

Werden zu Beginn einer Vermietungstätigkeit Verluste erzielt, muss vom Steuerpflichtigen im Regelfall eine Prognoserechnung erstellt werden. Hierbei wird unter Berücksichtigung aller voraussichtlicher Einnahmen und Werbungskosten eine Planrechnung erstellt. Damit die Verluste steuerlich anerkannt werden können, muss innerhalb eines Zeitrahmens von 20 bzw. 25 Jahren (bei mindestens drei Wohneinheiten, Mietshäusern) ab Beginn der Vermietung ein Gesamtüberschuss zu erwarten sein.