Der Klagenfurter Rechtsanwalt Enrik Mandl ist Experte für Immobilienrecht, Kauf- und Mietverträge und arbeitet auch als gerichtlich beeideter und zertifizierter Sachverständiger für Liegenschaften und Immobilien. Er bemerkt derzeit, dass sich der von der Regierung auf Schiene gebrachte Zahlungsaufschub für Mieter zu einem Riesenproblem entwickelt. Von April bis Juni 2020 konnten Mieter ihre Zahlungen reduzieren oder aussetzen. Die Rückzahlung musste – nach aktuellem Stand – bis Ende März 2021 erfolgen (inklusive vier Prozent Verzugszinsen). „Viele Mieter sahen diese Regelung als Freibrief, wegen Corona überhaupt keine Miete mehr zu zahlen – auch über die drei Monate hinaus“, weiß Mandl. Und viele Vermieter dulden das auch.

Zeitnah mahnen

Mandls dringender Appell an beide Seiten: „Die Mieten – wenn irgendwie möglich – zahlen bzw. einfordern!“ Fordern Vermieter nichts ein, komme es mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einem Ausfall. Ab Juli 2022 können sie Mieter in diesem Zusammenhang erst wieder auf Räumung der Wohnung klagen. „Oder sie gehen am Ende auf einen Vergleich ein und auch in diesem Fall wird wohl ein gewisser Mietnachlass herauskommen“, so Mandl, der rät, Mieter zeitnah zur Zahlung zu bewegen. „Der Blick aufs Konto am 5. oder 6. des Monats ist für den Vermieter das wichtigste Instrument. Spätestens dann muss die Mahnung rausgehen.“

Ratenzahlung belastet zusätzlich

Und auch die Mieter verbessern ihre Situation durch Nicht-Zahlung keinesfalls. Im schlechtesten Fall stehen sie am Ende vor einer Räumungsklage. Mandl: „Wahrscheinlicher ist aber eine Vereinbarung zur Ratenzahlung und man hat monatlich noch mehr Belastungen.“

Achtung bei der Mietzinsminderung

Bei Geschäftsmieten ist die Sache noch komplexer. „Rechtlich ist es ziemlich sicher, dass es Mietzinsminderungsansprüche geben wird. Die Frage ist nur, wie hoch diese sein werden“, meint der Experte. Rechtssicherheit werde es aber wohl erst in rund zwei Jahren geben, wenn der Oberste Gerichtshof (OGH) entscheidet. „Am Bezirksgericht Wien wurde in erster Instanz bereits zugunsten des Mieters entschieden.“

Doch Mandl gibt zu bedenken: „Wenn ich als Mieter nicht vom Mietrechtsgesetz geschützt bin, dann ist jeder Euro, den ich zu wenig bezahle und somit zu viel gemindert habe, eine Möglichkeit für den Vermieter, einen Räumungstitel durchzusetzen.“ Das gilt etwa für Pächter und Mieter in Vollausnahme-Objekten, das sind meist einzeln stehende Objekte mit höchstens zwei selbständigen Geschäften. Ihnen rät Mandl, die Miete voll einzuzahlen – allerdings mit einem Vorbehalt der Rückforderung, wenn es eine OGH-Entscheidung gibt.

Leerstände sind fix

„Ein Mieter eines Altbaus in der Innenstadt allerdings kann relativ gefahrlos die Miete mindern. Hat er am Ende zu viel gemindert und zahlt den Rest vor einem Urteil schnell nach, wird er zumindest nicht geräumt.“

Vermietern rät er in beiden Fällen: vertraglich einen Konsens finden. Denn auch von einer Räumung hat der Vermieter nichts. Die Geschäftsfläche steht leer. Mandl: „Die Corona-Krise wird einen gewissen Leerstand hervorbringen. Für Vermieter wird es nicht einfacher.“

Altbau-Wohnungen haben schlechte Karten

Trotz Krise steigen die Preise für Mieten und Eigentum auch in Kärnten weiter. Zu erklären sei dies natürlich einerseits mit niedrigen Zinsen. „Andererseits herrscht durch Corona bei Wohnungen der Trend vor, dass auf einen gewissen Bereich von Wohnungen extremer Druck aufgebaut wird – auf jene, die hohe Wohnqualität bieten, wo man hinausgehen kann, also mit Terrasse oder Grünbereich. Hier ist die Nachfrage groß. Wohnungen ohne Balkon hingegen, z. B. klassische Altbau-Wohnungen, werden kaum mehr nachgefragt. Neubauten verdrängen sie vom Markt.“

Wohlüberlegte Kaufentscheidung

Trotzdem ist Kärnten – objektiv betrachtet – bei Miet- oder Anleger-Wohnungen im Bundesländer-Vergleich nicht teuer. „Die Masse an Wohnungen ist nicht teuer. Der hochpreisige Bereich ist so klein, dass er am Ende nicht zu einer Blasenbildung führen kann.“

Viele flüchten aus Angst vor Inflation in Richtung Anleger-Wohnung. „Anleger müssen sich aber ganz genau überlegen, was sie kaufen! Bei sehr teuren Wohnungen etwa wird die Verzinsung wahrscheinlich geringer sein als die Zinsen für den Kredit.“